直面青年租房的“难事儿”
日期：02-23 来源：未知直面青年租房的“难事儿”【——专访北京航空航天大学公共管理学院副教授聂晨】
编者按
近年来，青年租房问题备受社会关注。全国各地在建设青年发展型城市试点中，也都将解决青年租房问题作为重要工作之一。当前，租赁正成为新一轮住房改革关注的焦点。同时，青年已被界定为住房困难群体之一。2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，文件明确提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
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2022年12月，在第十八届中国青少年发展论坛上，长期研究住房保障领域的北京航空航天大学公共管理学院副教授、院长助理聂晨带来了有关青年租赁住房的最新研究。现阶段青年租房难题有哪些？又该如何破解？近日，中青报·中青网记者就此专访了聂晨。
从2007年起，在英国布里斯托大学攻读硕士和博士期间，聂晨就开始从事国际住房比较和青年住房研究。2014年回国之后，他持续关注中国青年买房和租房问题。
2021年，聂晨承接了团中央重点课题《多元供给视角下大城市青年租房现状调查及可行性对策研究》，通过问卷调查与访谈等形式对北京地区青年租房问题进行深入研究。
租赁供给结构仍处失衡状态
想要解决青年租房难题，关键在于租赁供给是否充足。
通过调查，聂晨发现，总体上看，青年租赁住房的多元供给趋势已经初步形成。
“青年群体，除了面对传统个体房东外，还有长租公寓、政府或企业筹集的公租房、宿舍床位以及城中村自建房和集租房等多种租赁选择。”聂晨说，其中长租公寓发展迅速，占比已经超过20%，公共租赁住房(主要指青年向政府直接申请的公租房，以及单位和政府合作后，青年从工作单位获得的公租房——记者注)占比已经接近15%。
尽管如此，青年住房租赁供给结构仍处于失衡状态。调查显示，私房出租依然占比近50%，加上长租公寓占比21.13%，“这意味着有超过70%的青年群体主要靠市场渠道租到房子。”
“虽然公共力量和社会力量一定程度上推进了租赁住房的多元化供给，但对旧有租赁结构影响最大的是发展速度快，且具有机构化、规模化、资本化特点的长租公寓。”聂晨告诉记者，这样的供给结构给解决青年租房问题也带来新的挑战。
他说，长租公寓规模更大、运行更为复杂、资金更具风险性，这对政府调控与监管提出更高要求；同时，面对掌握更多房源、议价能力更强的长租公寓机构，青年更容易处于弱势地位。
“不是说愿意去市场上租房，是没得选。”一位26岁在民营企业工作的已婚男士向聂晨解释，首先是买不起房，“起码现在买不起”，其次对于公租房，“政府(组织)的没资格申请，自己企业没有相关资源，集租房更是没听说过。”
“部分青年‘夹心层’现象明显，因此只能把市场渠道作为次优选择。”聂晨告诉记者。
租赁住房被视为在当前阶段，能较快且以较低成本满足大城市青年群体基本住房需求的重要手段，但现实状况距青年理想、稳定、长期的租房目标仍有很长距离。
虽然青年群体对所租住住房总体满意度较高，但在聂晨的调查中，有超过60%的青年群体认为租金负担较重。其中，居住在私人租赁商品房和长租公寓中的青年认为租金负担重的比例分别高达75.54%和66.67%。
聂晨分析，由租赁供给结构失衡导致的部分房源价格涨幅大，房型不合理，房源本身质量、租期、所在区位、周边配套等不理想都加剧了优质房源价格高、青年租房负担重的现实。
据了解，根据欧洲标准，当家庭支付住房相关开支超过家庭可支配收入的40%以上时，则被界定为衡量住房贫困标准之一的“住房负担过重(overburden)”，住房负担已严重威胁家庭日常生活和个体发展。调查发现，由于当下不少青年都采用季付甚至半年付的方式支付房租，导致有超过15%的租赁青年“住房负担过重”。
“租得起”与“租得到”
在聂晨看来，为达到青年租房理想状态，需要逐步解决各种现实需求，其中排在首位的就是让青年“租得起”“租得到”。
聂晨认为，满足青年租房的这两方面基础需要，可以从降低租金和增加支付能力两方面入手。
在降低租金方面，要继续增加公共部门的租住房供给，与市场渠道形成有效竞争，同时鼓励政府直接供给符合青年需要的数量多、户型小、租金低、租期灵活的房源。
“当前不少城市都推出了青年驿站，外地青年能在这里短期过渡，这不仅缓解了青年租房焦虑，还在一定程度上有益于稳定租房市场。”聂晨评价说。
为降低租金，还需要促进政府与市场的合作，借鉴“趸租”模式(通过从农民手中长期租赁富余的定向安置房，将这些房源纳入公租房中——记者注)通过政府统一筹集市场上各类闲置房源增加供给。
聂晨在调研中发现，北京市海淀区就已经初步形成了包括新建、配建、收购、利用集体土地建租赁房、趸租社会存量住房等方式的多主体供给保障住房，以及包括实物租赁和货币补贴在内的“租补”一体的多渠道租赁住房保障体系，并且还成立了海淀区保障性住房发展有限公司，尝试将保障住房的运营管理日益向着市场化、专业化、规范化方向推进。
调查还显示，在租金支付周期上，有47.18%的青年群体采用的是季付租金的方式；10.92%的青年一次性提前支付半年的租金，9.51%的青年一次性提前支付一年的租金。这样的租金支付周期进一步加剧了青年群体租金负担。因此，聂晨建议要“调整租金支付周期，将提前半年、提前一季度支付租金，改为按月份支付租金”。
在提升可支付能力方面，聂晨建议，可以尝试租金货币化保障代替公共住房实物供给。
“目前我国租房的货币支持(或者货币补贴)，一般以家庭为单位，很少有专门针对青年群体的租赁货币补贴。”他说，目前在国外已经出现了依靠金融和税收等优惠手段，专门面对青年群体的货币补贴。
“以英国为例，2015年，英国出台过‘帮助租房计划’(Help to Rent scheme)，专门针对18-30岁年龄段，既没有自有住房，也没有申请到保障房，但拥有稳定收入的青年。”
根据该计划，满足条件的英国青年可以获得政府提供的一次性最高金额为1500英镑 (伦敦地区为2000英镑)的低息贷款，以此支付租房必需的押金，和最初几个月的房租。
调查还显示，青年租赁状况随婚育历程、工作年限影响较大。因此，他建议，要以多种手段对婚育后的无房青年给予适度补贴，补贴额度可随子女数量增长，随工作年限延长精准下降。
“具体形式可以是，增加家庭收入免税额度、发放租房券、消费券、直接的租金补贴或者无息低息的小额租赁贷款等。”聂晨说。
此外，他还建议，政府要出面搭建租赁网络平台，让青年群体能直接租到私人房东的房屋，减少中介费用。
聂晨还专门提到，对那些“买不起，租不到”的“夹心层”青年，要提供更多有效选择。调查显示，公共租赁住房覆盖的青年群体中72.5%属于公务员、事业单位、国有企业和集体企业的青年。因此，建议逐步降低甚至去除公共租赁住房的申请门槛，简化申请流程，让更多青年群体能获得与公共住房相关的社会服务。
“大城市利用集体土地建租赁住房(集租房)，也是增加租房供给、降低租金的一项政策创新。”聂晨说，一般采取村集体(村集体作为社会力量)用城中村、城乡接合部的集体土地入股并分红，相关企业负责运行，政府提供政策支持，金融机构提供贷款。
“作为政策创新，有利于从头开始，去探索和尝试多种合作方式、运营方式、租赁方式，支持方式。”他说。
“租得好”与“租得久”
在青年租房实际中，提升青年租房幸福感的因素，还要帮助青年“租得好”与“租得久”。
“租得好”具体来说，就是要帮助青年尽量实现“租得近”与“租得稳”。
围绕通勤便利和职住平衡的现实需求，聂晨建议，针对当前存量公共住房周边通勤便利差的问题，要通过增加周边公共交通路线，陆续提升基础设施建设，并引入多方参与，以购买社会服务等方式，促进街道和企业开通上下班高峰期专线班车。
调查研究显示，当前的租赁住房体系中租赁的各个环节仍然存在诸多不规范的问题，影响租赁关系的稳定性。
因此，需要继续规范租赁住房体系运行，在市场租赁方面，规范供给主体与中介机构的行为，保护青年租赁群体利益；在公共租赁住房方面，也要进一步公开、明确和细化好公共租赁住房从申请、选房、租住到退出的各个环节，避免青年群体的误解。
“更重要的是，要关注长租公寓对青年居住需求的契合性，加强长租公寓监管，控制其风险性。”聂晨说。
“想要满足青年租房需求，还要考虑‘租得久’。”聂晨告诉记者，这就要求政府除了关注硬件方面外，还需要关注软件方面，例如关注和青年租赁群体、租赁住房相关的归属感，在公共服务均等化的前提下落实租住同权等问题，补齐实现落户、子女就近入学、医疗卫生等公共配套服务方面的不足，缓解青年对住房自有的焦虑。
理顺“租与购”
在调查研究中，聂晨发现，即使青年在租金降低、规范性和稳定性提高、对租赁供给主体更加满意的情况下，长期租房意愿能够提升，但当青年群体将住房自有与租赁住房进行对比时，租赁住房还是会被置于次级地位。
“租房钱是给别人，钱花了，属于消费，还房贷是给自己攒钱，是资产建设，没有可比性。”一位33岁在事业单位工作的受访者告诉聂晨。
聂晨认为，“通过租赁解决城市青年住房问题，不能只关注到租赁部门，也需要考虑住房自有体系与租赁体系的相互建构的作用。”
他建议，在住房市场方面要继续坚持“房住不炒”的指导方针，避免住房价格再次出现大幅上涨，进而导致青年住房自有群体与租赁群体经济上的不平等现象恶化。
“我们要构建和打造租赁体系与适度资产建设之间的关系，为租住的青年群体保留实现住房自有的合理期望。”聂晨说。
他建议，可以考虑借鉴发达国家相关公共租赁住房向产权住房转化的成熟经验，对长期租赁青年，可以将历年所交租金部分或者全部转为购房款的一部分。
聂晨举例说，在英国，当租赁时间满足一定期限后，租户能够以一定折扣价格购买所租房屋，并且政府规定，优惠政策购买的房屋只能用于家庭自住，不得外租。在新加坡，公租房出售后的规定时间内不得再次出售，并且租户只能将公租房转售相关公共部门。
“这些措施都有助于避免租赁住房向产权住房转移过程中出现寻租现象，限制租赁出口的盈利机会，利于理清租与购的关系。”聂晨说。
在他看来，真正解决青年租房问题，要努力让社会各界树立青年优先发展观念，不仅推进租金住房的供给多元化，也要促进租金住房供给的精准化和管理的高质量化。
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